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标题: 走过的日子 [打印本页]

作者: -听雨 时间: 2016-4-10 04:32
标题: 走过的日子
      走过的日子

      每一段经历，都是一种收获。走过的日子，有眼泪、有欢笑、有失落、也有收获。
      一年前，偶然的机会，我进了深圳一家房地产中介公司，做起了置业顾问，这种职业的另一种叫法是房地产经纪人，开始了西装革履，名副其实的“白领”工作，之所以我把这种职业看作所谓的“白领”，是因为每天都穿白衬衫套西装。
      在这个南国的一线城市，我开始穿梳于各大楼盘之间跑盘，了解在租和在售的房源，拍房源图片、画户型图、了解房源所处的地理位置、小区配套、周围环境，商业配套、学校分布及出行交通情况等。
      小区一般都很大，楼幢数又多，排列又非一致，有的按开发时的一期、二期、三期、四期命名；有的又按A区、B区、C区来命名。同一小区各楼幢楼层数也不尽相同，有的17层，有的20层，有的24层；还有多层的楼梯房，还有的建有别墅区。有的一梯两户，有的一梯四户，还有的2梯3户或者2梯4户。同一楼层各户型面积也不相同，分为2房、3房、4房。有的厅出阳台，有的卧室出阳台；大部分的厨房都带有生活阳台，除此之外还有就是朝向不同。
      跑盘其实就是实地看房，我们要对上面所讲到的所有细节弄清楚，如果经纪人对方向不敏感的话，还需要自带罗盘，用罗盘来确定房屋朝向，看过房后才能在电脑上画出准确无误的户型图。征得业主同意后，还要拍摄房屋图片。
   公司要求一房一图，必须真实，不得用别的房屋图片替代。为了拍到的图片能尽可能的呈现出房屋的真实情况，公司对此作了非常严格的要求。图片上不能有隐私物品，比如内衣裤，除了感观上不雅之外，也是对客户的不尊重。不能逆光拍，图片也不能爆光，不能正对着镜子或光亮的墙面拍，这样拍出来的图片上会有人影，当然更不能有人物上镜，连带有生命的动物，包括猫、狗都不可以出现在图片上。拍卫生间图片时一定要先盖上马桶盖。图片要呈现出空间感，最少要拍得三面墙，像客厅之类的大空间，最好能呈现五面墙，另外，墙、天花板、地面三者之间的比例还要协调和谐，图片上的主体物件还要垂直于地面，看上去要正，不能有倾斜感，按下快门的瞬间，手千万不能抖动，否则拍得的图片会模糊不清。
      硬件也是有要求的，像素低于1300万的手机，拍出的图片很难通过，相机携带很是不方便，绝大多数同事都用手机拍图。拍回的图片还要经过挑选、校正、压缩处理为统一规格的图片，然后再在电脑上用专业的画图软件3Dhome画好户型图，户型图上要标示好室厅厨卫各功能间，门窗走廊楼梯及朝向都需要在图上呈现出来，最后上传到公司的销售系统上，这时大家都能看到房源图片及户型图了，公司有专业的审核专员对此进行审核，审核是很严格的，一般一次性通过的几率很低。房源图片不合格是家常便饭，反复几次也属正常，只业主业愿意，我们经纪人是不会怕麻烦的，必经尽职尽责去做。
      拍图片的同时，还要反复跟业主沟通，了解售房原因，学位使用情以及房产购置年限等，因为满两年以上的普通住宅是免收营业税的，从今年五月一日起，开始营改增了，满五年的唯一住房是免个税的，那么房源是否还有银行欠款呢，有欠的话，欠多少，哪个银行，有欠款要赎楼会涉及赎楼费、罚息及短贷利息，且各银行间又会有些不同。不了解清楚我们经纪人是没有办法为买房的客户计算这些费用的，费用较大的还有契税，这个税点跟面积和国土局的评估价有关，其余的费用还有还几种，但都是些小钱了。
      在一线城市，买住宅房和买车都是限购的，因为城市太小，人太多。不是你有钱就能买房，你要符合买房资质，你才能买，才买得到。如果你有钱，在这个城市没户口也没有社保，还想买房，那你可以在这个城市注册一家公司，这样就有资质买房了，而且不限购，但只能现款，对于这种购房类型，银行不向其提供贷款。是否是这个城市的户口，或者在这座城市交有几年的社保，是否达到购房资质。
   对每一位想买住宅类房屋的客户，我们要做的第一件事就是确定客户是否具有买房资质。如果有资质可以买，也可以申请房贷，至于能贷到多少，要看客户的情况，首套、二套的贷款成数不同，另外月收入，银行流水，征信问题等，银行批贷时都有具体要求，如果这些都没有问题，百万左右的首付款已备妥的话，那买房就不是梦想了。
      通俗点讲，经纪人实际上就是房屋买卖之间的中间人，协调人。我们把卖房人称之为业主，把买房人称之为客户。在业主和客户之间有一条鸿沟，价位上的鸿沟。从设身处境来说可以理解，卖东西的人都希望卖多点钱，买东西的人都希望少花点钱，实属正常。买卖日常用品，花钱少，无需讲价，顶多换个店买。买卖衣服讲讲价，鸿沟不大，几十元或百元间，双方容易达成一致，容易达成交易。买卖家私电器，几百几千，上万的都不多，买卖次数不多，支出也不算很大，交易也不成问题。但买卖房屋，着实是很大的一笔交易，一个人一生中，也不会有几次，因此人们慎又慎惦量又惦量，盘算了又盘算，反反复复实属正常，作为中间人，只能随他们的变化而不停变化，跟上变化，协调变化。
      通常情况下，业主的心理价位高于市场价（成交价）二三十万，而客户的预期又低于市场价二三十万，这样一来，买卖双方在价位上有一条很大的价位鸿沟，交易上实属不易。经纪人对客户的需求也要深入了解，只有了解了真实有效的需求，才能更快速的为客户匹配合适的房源。
      俗话说，没有十全十美的人，其实没有十全十美的房子也是同样的道理。地铁房，学位房，交通方便的同时，就不会太安静。安静位置的房子肯定离市区远些。装修好的房子价格肯定贵些。楼梯房实用面积大，电梯房公摊面积大。有利就有憋，没有占尽所有优势的房子。如果一套房子，多种优势，价格必定高。
   “没有最低，只有更低”这句套语在房产行业很是适用。市场经济情况下，没有统一定价，不存在最低，只有相互比较，有更低的情况出现。我们干的最多的一件事就是比较房源，找出同类型，找出更低的房源，是同类型中的更低，然后向客户推荐。另外是将各类型中的价格更低的房源发布网络，利用网络推广。
      做难而正确的事，这可以说是一种信仰，我所在的公司就一直要求做真的，即使坚持的路上也曾洒满艰辛，并为此付出代价，假一赔百时也赔过不少银子，但仍坚持做正确的事，在唯物主义的今天，金钱至上观所笼罩的现实世界，确是难能可贵。
   同行业之间，竞争也是激烈，佣金点数不尽相同，从与客户初次联系到客户成功购房，期间看房有的不计其数，时间可跨越数月。有时客户看上了，没即时下决定，房子又被别人买走了。有时客户看上了，业主又临时动摇了，变卦不卖了。还有双方都有意愿交易，坐下来谈价时，却又互相不让步，业主不少，客户不加，走不拢，价格上达不成一致，客户总想少点，业主总想多点。
   有时做成一单要谈判几次，这个佣金来的还真不易。公司有平台，有行政，有支持人员，正常运作也是一笔很大开支，这些佣金里要除去一部分运作费，然后分配给房源方业绩，剩下的才归成交人业绩，经纪人的薪水从业绩里去按百分比例提成，所以这样下来，经纪人到手的并没有多少钱，除去平日里的交通费，电话费，网络费以及生活开支后，手里所剩无几，能挣到几个钱的，也是极少数的人，任何行业都适合二八法则。光鲜的表向背后，是不为人知的艰辛和汗水，是烈日炎炎下的奔走和风里来雨里去的劳碌，是夜晚十点才下班的疲倦身影，是很少能按时吃饭的不规律生活，是没有周未和节假日的休闲，以及陪伴家人的时光。
      当清晨来临，当太阳升起，当司歌声再次响起，新的一天新的开始，无论昨天成与败，好与坏都已成为过去，对梦想的挚着，对家的期盼，又再次鼓舞着大家坚持着追逐梦想。
      走过的日子，有泪、有笑、有梦想，有挚着，有期盼。每一段经历，都是一种收获！

作者: 独享独行 时间: 2016-4-10 06:29
长见识了，虽然辛苦，也是人生值得留存的一段经历。

作者: 剪烛西窗 时间: 2016-4-10 10:44
看起来，这一行也不容易啊！可敬！

作者: 三叶草 时间: 2016-4-10 17:20
的确，听雨的新工作也充满挑战，祝福你鼓足勇气，取得好成绩！

作者: -听雨 时间: 2016-4-11 00:41

独享独行发表于 2016-4-10 06:29
长见识了，虽然辛苦，也是人生值得留存的一段经历。

诚谢阅读点评，谨以此文记录走过的足迹。

作者: -听雨 时间: 2016-4-11 00:46

剪烛西窗发表于 2016-4-10 10:44
看起来，这一行也不容易啊！可敬！

问好老师！很多行业并不是它表面上看到的光鲜，轻松，好赚钱。尽管房产买卖是最大笔的交易。

作者: -听雨 时间: 2016-4-11 00:52

三叶草发表于 2016-4-10 17:20
的确，听雨的新工作也充满挑战，祝福你鼓足勇气，取得好成绩！

谢三叶草老师诚阅点评！当你读到这段文字时，我已不做这行了，尽管领导一再挽留。这段经历于我，也是获益非浅。

作者: -听雨 时间: 2016-4-11 00:54

-听雨发表于 2016-4-11 00:41
诚谢阅读点评，谨以此文记录走过的足迹。

问候独享妈妈！

作者: 独享独行 时间: 2016-4-11 08:29

-听雨发表于 2016-4-11 00:41
诚谢阅读点评，谨以此文记录走过的足迹。

是啊！我们应该累积所经历过的片段。

作者: 三叶草 时间: 2016-4-11 09:20

-听雨发表于 2016-4-11 00:52
谢三叶草老师诚阅点评！当你读到这段文字时，我已不做这行了，尽管领导一再挽留。这段经历于我，也是获益 ...

哇，又换工作了，为了生活，还是孩子呢，这售楼工作对家庭照顾少吧

作者: 三叶草 时间: 2016-4-11 09:20

-听雨发表于 2016-4-11 00:52
谢三叶草老师诚阅点评！当你读到这段文字时，我已不做这行了，尽管领导一再挽留。这段经历于我，也是获益 ...

哇，又换工作了，为了生活，还是孩子呢，这售楼工作对家庭照顾少吧

作者: 剪烛西窗 时间: 2016-4-11 09:52

-听雨发表于 2016-4-11 00:46
问好老师！很多行业并不是它表面上看到的光鲜，轻松，好赚钱。尽管房产买卖是最大笔的交易。

先生说得是，此文增长了我的知识，谢谢！

作者: -听雨 时间: 2016-4-11 14:03

三叶草发表于 2016-4-11 09:20
哇，又换工作了，为了生活，还是孩子呢，这售楼工作对家庭照顾少吧

谢谢老师关心！因为孩子，如果为了多挣一些钱而担误了对孩子的教育，忽略了亲情，这将是得不偿失的事。没有人规定一辈子要挣多少钱，现在的我觉得够用即可。母亲的离世，让我改变了一些看法，在金钱与亲情之间，更在意后者。

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